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Coop Coteau ou l’aventure de l’habitat participatif

Coop Coteau est un projet d’habitat participatif imaginé à Ivry-sur-Seine par le collectif d’architectes militants de l’Atelier 15 et les familles qui ont rejoint le projet. DR

Du balcon du premier étage, on surplombe le chantier qui doit être achevé, avec un peu de retard, début 2016. Les différentes habitations en bois clair se répartissent de part et d’autre du sentier qui descend jusqu’à l’école Guy-Môquet. Plus bas sur la gauche s’alignent d’autres logements sociaux dotés d’un revêtement en brique noire, le même que celui qui équipera ici les petites maisons sur leur façade côté rue. Coop Coteau est un projet d’habitat participatif imaginé à Ivry-sur-Seine par le collectif d’architectes militants de l’Atelier 15 et les familles qui ont rejoint le projet. Il arrive à son terme après six ans d’innombrables réunions de travail et de batailles juridiques et financières.

Salle ouverte sur le quartierEn tout, dix familles se sont lancées dans l’aventure, dont celle d’Alain Costes, l’un des architectes de l’Atelier 15 et ancien conseiller municipal communiste à Ivry.

Dix familles se sont lancées dans l’aventure

Les lots ont été répartis depuis deux ans déjà, et chaque famille a pu imaginer son intérieur. Il est aussi prévu un studio de 21 mètres carrés pour des personnes de passage, une salle ouverte sur le quartier pour organiser des aides au devoir ou les réunions des coopérateurs, un local de réparation et de bricolage où seront stockées perceuses et autres outils mis en commun (ils sont indispensables aux travaux d’aménagement intérieur, mais leur usage reste sporadique à l’échelle individuelle) et, enfin, un appartement pour trois personnes destiné à une colocation d’étudiants.

Coop Coteau est un projet pionnier sur le plan environnementalPionnier, ce projet d’habitat coopératif l’est à plus d’un titre. Tout d’abord, sur le plan environnemental : les maisons passives en structure bois avec isolation thermique en laine de lin doivent permettre de diminuer drastiquement la facture énergétique. Mais il innove aussi sur le plan du fonctionnement : s’il n’est pas question pour les dix familles d’habiter en communauté, il s’agit bien d’un projet commun qui résulte d’un véritable travail collectif. Comme le rappelle la journaliste Mona Chollet dans son dernier livre1, les architectes imaginent aujourd’hui des habitations sans associer les futurs habitants des lieux. Ce qui aboutit fréquemment à des résultats très insatisfaisants pour eux. Les coopérateurs se sont par ailleurs engagés à demander aux autres leur accord sur l’acheteur en cas de revente.

2 800 euros le mètre carréLe projet se veut, enfin, innovant sur le plan social : il rassemble des bénéficiaires de logements sociaux qui, en sortant du parc social, libèrent ainsi des appartements. Le prix au mètre carré est de 2 800 euros, au lieu des 4 000 habituels à Ivry. Pour parvenir à ce montant, il a fallu batailler ferme. L’Atelier 15, lauréat du prix de la ville urbaine durable du ministère du Logement en 2000 sur le thème de la mixité sociale, avait d’abord imaginé un projet avec l’office public d’aménagement et de construction (Opac) 94, le plus gros constructeur de logements sociaux du Val-de-Marne. Mais l’office refusait la construction en bois et voulait du béton. Il proposait également un prix de sortie à 5 000 euros le mètre carré. Exit donc l’Opac.

Le projet rassemble des bénéficiaires de logements sociauxHeureusement, la municipalité de gauche d’Ivry, qui a accueilli la première cité HBM (habitation bon marché) à la fin du XIXe siècle, s’engage rapidement dans l’aventure en lui réservant un terrain. Certes, ce n’est pas le meilleur : il est en pente, ce qui rend la construction plus difficile en raison des glissements de terrain. La ville défalque également du prix de vente de ce terrain celui de la construction de la sente publique qui traversera la parcelle pour relier le bas et le haut du coteau, et dont les coopérateurs prennent la construction en charge.

Le projet a aussi pu bénéficier d’un dispositif national avantageux : comme la parcelle se trouve à moins de 300 mètres d’une zone de renouvellement urbain, la ZAC de Bédier, dans le 13e arrondissement de Paris, la TVA qui s’applique est à 5,5 %, au lieu des 20 % habituels. Mais du coup, une clause antispéculation est prévue : les coopérateurs pourront certes revendre leur logement, mais cette revente restera encadrée durant les quinze ans qui suivent l’achèvement du chantier.

Une clause antispéculation est prévueDurant cette période, ils ne pourront vendre en effet qu’en cas de circonstances exceptionnelles, que sont le divorce ou la dissolution d’un Pacs, le décès, la perte d’un emploi, ou une mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement. En cas de départ avant l’échéance de quinze ans2, le revendeur doit rembourser la différence perçue sur la TVA, en l’occurrence les 14,5 %, partiellement ou totalement selon le moment de la vente.

AutopromotionEnfin, le prix se trouve diminué par l’absence de promoteur immobilier. Les coopérateurs ont en effet décidé de mener le chantier en autopromotion. « Les gens ont des savoirs d’usage implicites en matière d’habitat, explique Alain Costes. En matière de promotion immobilière, ils peuvent acquérir des savoirs d’ouvrage. Bien sûr, on fait des erreurs. Mais pas plus qu’un promoteur immobilier », ajoute-t-il d’un air malicieux, tout en reconnaissant qu’il n’est pas, en tant qu’architecte, dépourvu de ressources dans ce domaine.

Le choix de l’autopromotion est cohérent avec celui de l’habitat participatif : il permet de travailler le projet avec les futurs habitants du lieu dès le début.

L'autopromotion permet de travailler le projet avec les futurs habitants du lieu dès le début« Aujourd’hui, le logement est vu comme un produit, et l’habitant comme un consommateur. Ce n’est pas notre vision. Nous voulons, à rebours de l’individualisation croissante de la société, construire des coopératives d’habitants où toutes les questions de l’habitat sont mises sur la table, de la recherche foncière au règlement de propriété en passant par le choix de la forme juridique. C’est aussi une façon de reposer la question de la propriété. Nous ne sommes pas contre la propriété, mais nous sommes pour la propriété sociale et collective », poursuit l’architecte coopérateur.

Dans cette logique, l’association des habitants au projet a certes un coût non négligeable, et notamment des « coûts de transaction » élevés pour mettre les coopérateurs d’accord. Mais elle engendre à terme des économies de gestion, y compris pour le bailleur social lorsqu’il y en a un. Car il y a une réelle appropriation du lieu par les habitants.

Le projet est porté par des personnes ayant une culture politique, militante ou syndicalePeut-on voir dans ces expérimentations le paradigme de l’habitat de demain ? C’est ce que veut croire Alain Costes. « Pour que ça devienne un modèle économique, il faut que ces projets sortent du cadre militant », ajoute-t-il. Avec ce paradoxe qu’un tel projet ne peut justement voir le jour que s’il est porté, au moins partiellement, par des personnes ayant une certaine culture politique, syndicale ou associative, sachant fonctionner en collectif et habituées aux rapports de force, nuance cependant Elodie Bortoli, l’une des coopératrices.

Bricolage juridiqueEn témoigne la pugnacité dont il a fallu faire preuve pour trouver un montage juridique permettant d’obtenir des financements. Les initiateurs avaient d’abord pensé monter ce qui deviendra dans la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) de mars 2014 une société civile coopérative de construction et d’autopromotion. Ils imaginent en effet de combiner deux formes juridiques existantes mais indépendantes l’une de l’autre : la société civile immobilière d’attribution (Scia) et la société civile coopérative de construction.

Les coopérateurs sont contraints de se vendre à eux-mêmes le bien immobilier en cours de constructionMais à l’époque, la loi Alur tarde à être adoptée, et les coopérateurs ne veulent pas attendre davantage. Tant et si bien qu’à la demande de leur financeur, le Crédit coopératif, ils font le choix de constituer une société civile coopérative de construction-vente (S3CV). Bancal, ce modèle l’est, car il contraint les coopérateurs à se vendre à eux-mêmes le bien immobilier qu’ils sont en train de faire construire, comme s’ils l’achetaient en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Avec, à la clé, un surcoût en frais de notaire de 2,5 % du prix total de l’opération, soit 75 000 euros. « C’est paradoxal, résume Alain Costes. L’effort consenti par la collectivité nationale sur la TVA réduite est en partie perdu en raison d’un travail législatif inabouti. »

L’assurance du chantier pose elle aussi problème : toute opération immobilière doit être couverte par une garantie financière d’achèvement (GFA) pour prémunir les réservataires de lots contre le risque de voir le promoteur disparaître avant d’avoir terminé le chantier. Elle est cependant sans objet dans un cadre participatif où le vendeur et l’acheteur sont une seule et même personne. La GFA a pourtant dû être souscrite pour satisfaire les banques. Le ministère est toujours en train de travailler sur cette question…

Des obstacles juridiques ont limité les possibilités d'organiser une propriété vraiment collectiveAutre limite : les prêts à taux zéro, obtenus sous condition de ressources, ne peuvent être mobilisés dans un cadre collectif d’autopromotion, où les habitants sont à la fois vendeurs et acheteurs du bien. Ceux qui ont été souscrits l’ont donc été à titre individuel, et non par la S3CV. Tous ces obstacles limitent juridiquement les possibilités d’organiser une propriété véritablement collective dans un cadre coopératif pérenne. A l’heure pourtant où les dispositifs de multipropriété sont toujours plus nombreux dans le secteur purement privé.

Les dispositifs antispéculation, enfin, restent compliqués à mettre en œuvre. Ils servent pourtant clairement un but utile à la collectivité : ils doivent permettre que des logements obtenus à des prix accessibles, grâce au soutien de la collectivité nationale et de la municipalité, ne puissent être revendus rapidement en dégageant une plus-value importante. Or, dans la structure retenue, les coopérateurs ne sont finalement pas propriétaires de parts sociales, ce qui aurait permis de limiter la spéculation en cas de revente, mais ils restent des propriétaires classiques de logements. Quant à l’engagement pris par les coopérateurs les uns envers les autres d’obtenir l’accord de la copropriété sur l’acheteur, sa validité devant un juge n’est pas garantie.

Taux d’intérêt identiqueMalgré toutes ces difficultés, Coop Coteau a réussi à « vendre » son projet au Crédit coopératif. La banque, qui ambitionne d’être celle de l’habitat participatif, a accepté l’ouverture d’un compte centralisateur pour recevoir les 600 000 euros d’apport correspondant aux 20 % des trois millions que coûte le projet. Les dix familles participantes ont eu des apports différents en fonction de leurs moyens, mais la banque a accepté de pratiquer un taux d’intérêt identique pour tous les prêts.

Une fois le chantier terminé, les coopérateurs prévoient de dissoudre la S3CV pour la remplacer par un syndicat coopératif solidaire. A l’inverse d’une copropriété classique, où les voix des membres sont proportionnelles au nombre de mètres carrés possédés, ce syndicat obéirait à la règle un logement = une voix. Un fonctionnement possible… tant que tous les coopérateurs sont d’accord pour le privilégier. L’habitat participatif n’est pas un long fleuve tranquille…

  • 1. Chez soi. Une odyssée de l’espace domestique, par Mona Chollet, Zones, 2015.
  • 2. Cette durée a depuis été ramenée à dix ans par la loi de finances de 2013. Cette modification est sans incidence pour Coop Coteau.